دبي لم تعد مدينة الحياة الرغدة لأصحاب الدخول المتوسطة .. تعرف على الأسباب

تم النشر: تم التحديث:
DUBAI
Dubai, United Arab Emirates | PhotoAlto/Thierry Foulon via Getty Images

رغم استمرار إقامة البنايات السكنية الفخمة في دبي، فإن المدينة لم تعد بالنسبة لعدد متزايد من الوافدين توفر أسلوب الحياة الرغدة الذي أغرى الكثيرين من الأجانب على التوجه لمنطقة الخليج.

نقص المعروض من الوحدات السكنية للإيجار بأسعار في متناول اليد، ونقص البدلات التي يحصل عليها العاملون الأجانب منذ الأزمة المالية، يدفع الوافدين من أصحاب الدخول المتوسطة إلى مناطق أقل بهاء وفخامة في المدينة بعيدة عن أماكن العمل أو إلى إمارة الشارقة المجاورة لدبي.

لا مكان لأصحاب الدخول المتوسطة

شركة جيه.إل.إل للاستشارات العقارية تقول "إنه ربما كان المصرفيون العاملون في بنوك الاستثمار وكبار المديرين والشركات متعددة الجنسيات يتمتعون بمرتبات عالية تتجاوز المليون درهم سنوياً لكن غيرهم من الوافدين من مهندسي انشاءات ومحاسبين والمديرين في مجالات مثل تكنولوجيا المعلومات والموارد البشرية وغيرهم يتقاضون مرتبات تتراوح بين عشرة الاف و30 ألف درهم للأسرة الواحدة (2720 و8170 دولارا) في الشهر.

dubai marina

وتقول الشركة إن هؤلاء يمكنهم استئجار وحدات تبلغ قيمتها الإيجارية 72 ألف درهم (19600 دولار) أو شراء عقار في حدود 790 ألف درهم وهو ما يمثل مبلغا بسيطا مقارنة بالأسعار في أحياء مثل دبي مارينا ودبي داون تاون على سبيل المثال حيث يصل سعر الشقة المكونة من غرفتي نوم إلى 4 ملايين درهم.

فيصل دوراني رئيس البحوث في شركة كلاتونز العقارية يقول "يوجد ضغط على أصحاب الدخول المتوسطة."

تقلبات قطاع العقار

وقد شهد قطاع العقار في الإمارة بعضًا من أشد التقلبات على المستوى العالمي خلال السنوات العشر الماضية إذ انتقل من فترة ازدهار إلى فترة كساد أعقبتها مرة أخرى فترة ازدهار.

واستقرت أسعار العقارات وايجاراتها في السنة الأخيرة لكنها مازالت أعلى بنسبة 50% من مستواها قبل عامين وفقا لتقديرات كلاتونز، ومن المتوقع أن ترتفع من جديد بحلول عام 2017 مع استعداد دبي لاستضافة معرض اكسبو 2020.

والأحياء الوحيدة التي تتيح إسكانا في متناول اليد لكثير من ذوي الدخول المتوسطة تقع في مناطق سكنية في حالة سيئة قرب خور دبي وأجزاء على أطراف المدينة مثل المدينة العالمية ومنطقة دبي للتعهيد.

dubai creek

إلا أنه مع انتقال الوافدين الأجانب من المناطق الأقرب إلى وسط المدينة فقد شهدت الأحياء التي كانت ايجاراتها أرخص فيما سبق أكبر زيادات في القيمة الإيجارية.

الانتقال إلى الضواحي

راندي مدرب اللياقة الفلبيني وزوجته البريطانية ليلى انتقلا إلى منطقة رمرام إحدى هذه المناطق على مسافة 50 كيلومترا من حي الأعمال في دبي في مايو/ أيار 2013.

وقال راندي (37 عاما) "اعتدنا الإقامة في منطقة الخليج التجاري وكانت على مسافة عشر دقائق بالسيارة من أغلب زبائني."

وأضاف "كنا نستأجر من غرفة نوم واحدة لكنها أصبحت باهظة الإيجار ولذلك انتقلنا إلى هنا، كان هذا هو المكان الوحيد المعقول الذي أمكننا أن نستأجر فيه شقة من غرفتي نوم، ونحن الآن على مسافة 30 دقيقة بالسيارة من أي شيء".

في البداية دفع الزوجان اللذان أنجبا ابنا عمره الآن 13 شهرا 55 ألف درهم ايجارا سنويا.

لكن الإيجار ارتفع إلى 63 ألف درهم إذ ظل مقيدا بالقيود الإيجارية السارية.

إلا أن القيود على الزيادات السنوية لا تسري إلا في حالة تجديد عقد الايجار، وفي الوقت الحالي يعلن أصحاب الشقق المكونة من غرفتي نوم في رمرام عن تأجيرها بمبلغ يتراوح بين 80 ألف و100 ألف درهم سنويا.

ويجري تداول أراضي البناء مثل سلعة في دبي مما يعمل على تضخيم الأسعار.

ودفع ذلك المطورين العقاريين إلى التركيز على المشروعات الفاخرة التي تتيح هامش ربح مرتفع، فمن الصعب تحقيق أرباح من المشروعات السكنية المتوسطة إذا لم تكن أسعار الأراضي مدعمة.

dubai marina

وفي العام الحالي بدأ المطورون العمل في مشروعات جديدة يبلغ اجمالي عدد الوحدات السكنية فيها 19500 وحدة تقدر شركة جيه.إل.إل أن 22% منها فقط تلبي احتياجات ذوي الدخل المتوسط.

وتقدر (سي.بي.آر.إي) إن حوالي 70 ألف وحدة سكنية جديدة ستستكمل في دبي بحلول نهاية عام 2018 أي أكثر من مثلي العدد الذي اكتمل في 2013-2014 لكنه أقل من الذروة التي سجلها في 2007-2008 وبلغت 90 ألف وحدة سكنية.

مات جرين رئيس البحوث في (سي.بي.آر.إي) الشرق الأوسط قالت "هذه الوحدات لا تستكمل بوتيرة سريعة ولهذا نشهد أثرا سلبيا كبيرا على سوق الايجارات."

خيار الشارقة

وقد توقف الكثير من أصحاب الأعمال في الإمارة عن صرف بدل السكن كما تقلصت المرتبات بصفة عامة في أعقاب الأزمة المالية في2007-2008 لكن ربما يتعين عليهم إعادة تقييم عروضهم إن أرادوا الاحتفاظ بنفس مستوى العمالة والمهارات.

وقالت دانة سلباق مديرة البحوث في جيه.إل.إل "ستشتد الحاجة لإسكان في متناول اليد، وسيتعين على أصحاب الأعمال زيادة الأجور أو بدلات السكن لجذب العاملين والاحتفاظ بهم."

وقد انتقل بعض السكان إلى الشارقة المجاورة لدبي، وتقدر شركة كلاتونز أن أسعار العقارات فيها أقل من نصفها في دبي.

sharjah

وفي أواخر العام الماضي سمحت الشارقة للأجانب المقيمين في الإمارات بشراء العقارات في بعض المشروعات العقارية.

لكن الشارقة تبعد نحو ساعة بالسيارة عن دبي في ساعة الذروة وليس فيها المطاعم ومراكز التسوق والحياة الليلية التي تتيحها دبي.

وقال جرين من سي.بي.آر.إي إن على دبي أن تعطي الأولوية للمشروعات المخصصة للإيجار والتي يحتفظ فيها المطورون بالملكية ويؤجرون الوحدات بهدف الحفاظ على الايجارات في متناول اليد.

وأضاف "لكن المطورين كيانات تجارية لها مسؤوليات تجاه مساهميها لتحقيق أرباح وتقديم توزيعات نقدية."

أسعار مرتفعة

وقد أصبح امتلاك وحدة سكنية أبعد من متناول الوافدين المقيمين لفترات طويلة، إذ أن دولة الامارات رفعت الحد الأدنى لمقدم الرهن العقاري خلال العامين الأخيرين إلى 25% بهدف منع المضاربة، كما أن دبي رفعت رسوم تسجيل المبيعات العقارية لمثليها لتصل إلى 4%.

راندي قال "إذا أردت أن أشتري عقارا بمليون درهم فيجب أن يكون معي في البداية حوالي 300 ألف درهم، ومن أين لي بهذا المبلغ؟